Я покупаю квартиру, на какие моменты нужно обратить внимание при оформлении договора купли-продажи?

Вы решили приобрести недвижимость и даже подобрали для себя несколько вариантов. Но не знаете о чем разговаривать с продавцом, какие вопросы необходимо задавать, как правильно оформить такое соглашение. Вот несколько советов по осуществлению купли — продажи недвижимости.

1. Договор, предметом которого является жилой дом (квартира) заключается в письменной форме.

Следует отметить, что договор считается совершенным в письменной форме, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах.

Кроме того, обязательной составляющей письменной формы договора, завершающей ее стадией, является подписание договора сторонами.

В то же время, Гражданским кодексом Украины определено, что договор купли-продажи жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

2. При заключении договора купли — продажи недвижимости в подтверждение своих намерений покупатель обязательно вносит задаток и преимущественно всегда заключается предварительный договор.

Важнейшие аспекты предварительного договора, на которые стоит обратить внимание:

• цена квартиры в гривнах;
• сумма задатка;
• срок, к которому должен быть составлен и нотариально заверенный основной договор;
• срок, когда продавец должен освободить жилье. Обычно продавцу на выселение из квартиры дается месяц после подписания основного договора.

Следует помнить! Согласно действующему законодательству Украины, если покупатель отказывается приобрести недвижимость, сумма задатка остается продавцу. Если же свои намерения изменил продавец, то он возвращает задаток и дополнительно уплачивает сумму в размере задатка или его стоимости.

В предварительном и основном договоре купли-продажи недвижимости цена указывается в гривнах. Если стоимость квартиры была установлена в долларах, в день заключения предварительного договора нужно договориться, по какому курсу будет перерасчет.

3. Следующее на что Вы должны обратить внимание — количество зарегистрированных лиц в квартире, которую Вы намерены купить.

Конечно, представить документы о количестве зарегистрированных лиц обязанность продавца, а проверить эти документы обязанность нотариуса. Однако, для того, чтобы уберечь себя от ситуации, когда в Вашей квартире зарегистрирована вообще неизвестное Вам лицо, попросите предоставить Вам данные документы до дня заключения договора.

4. Проверяйте дееспособность продавца: лицо, которое заключает договор, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности. Волеизъявление сторон должно быть свободным и отвечать внутренней воле.

Если с Вами ведет переговоры уполномоченное лицо, проверьте, какими документами подтверждены его полномочия, срок, на который оно уполномочено действовать от имени владельца квартиры. Если у Вас возникли определенные сомнения, Вы имеете право настаивать на личной встрече с владельцем.

Нередко возникают ситуации, когда после смерти владельца, продать квартиру намерены наследники, которые еще не получили свидетельство о праве на наследство. Такие лица не имеют права заключать договор, так как они пока не являются собственниками квартиры. Кроме того, может возникнуть ситуация, что наследниками окажутся другие лица, что, безусловно, придаст Вам лишних хлопот. Поэтому при общении с продавцом уточняйте данные обстоятельства.

5. Проверяйте наличие перепланировки в квартире. Если имеется перепланировка, проверьте, получали владельцы квартиры на это разрешения соответствующих инстанций. Ведь при выявлении незаконных перепланировок, обязанность легализовать такие изменения ляжет на Вас.
6. Вы имеете право требовать от продавца документы, которые подтвердят отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
7. При заключении договора продавец может предложить Вам указать цену меньше той, которую Вы реально оплатите, с целью уменьшить сумму налогов, которые он должен уплатить.

На первый взгляд, для Вас как для покупателя это не имеет значения, но на самом деле это чревато для обеих сторон. Например, при признании договора недействительным, Вы сможете получить обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Конечно, Вы можете подстраховать себя — взять у продавца письменную расписку о получении реальной суммы. Однако надежнее, все же, заключить договор по реальной цене.

Подготовка к заключению и правильное оформление договора купли — продажи квартиры хлопотный процесс и требует внимания к малейшим деталям. Для того, чтобы уберечь себя от неприятных ситуаций в будущем, советуем предварительно обращаться за юридической консультацией.

Юридическая компания «Легал» предоставляет услуги подготовки, юридического анализа и оформления договоров.