У яких випадках реєстратор має право відмовити у проведенні реєстраційних дій на нерухомість та як оскаржити таку відмову.

Юристи Юридичної компанії-Лєгал підготували для вас інформаційну статтю, в яких випадках державний реєстратор може відмовити у вчиненні реєстраційних дій на реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та чи можете Ви оскаржити його дії.

Реєстрація прав власності на нерухоме майно проводиться державним реєстратором або нотаріусом, який діє як державний реєстратор. При чому важливо відмітити, що державний реєстратор може проводити державну реєстрацію виключно в межах свого територіального округу (наприклад, реєстратор в м. Одеса має право проводити державну реєстрацію щодо нерухомості, яка знаходиться виключно в м. Одеса або Одеській області)

Найчастіше приводом для відмови служить невідповідність поданих документів існуючим вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон).

Повний перелік, передбачених законом причин відмови, міститься в статті 24 Закону. Позитивним є те, що перелік є вичерпним, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 24 Закону відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з інших підстав заборонена.

Таким чином, встановивши виключний перелік для відмови в державній реєстрації законодавець обмежив можливі майбутні зловживання з боку уповноважених осіб.

Отже, у державній реєстрації речових прав та їх обтяжень може бути відмовлено у таких випадках:

• заявлене речове право або обтяження не підлягає державній реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону обов´язковій державній реєстрації підлягають: 1) право власності на нерухоме майно; 2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, укладеного на строк не менш як три роки; іпотека; право довірчої власності; інші речові права відповідно до закону; 3) право власності на об’єкти незавершеного будівництва; 4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно.
• заяву про державну реєстрацію подано неналежною особою. Варто зазначити, що стаття 2 Закону визначає, які саме особи є належними особами в розумінні зазначеної норми. Так, заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у якої виникло речове право, або уповноважені ними особи — у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав. У разі проведення державної реєстрації іпотеки заінтересованою особою є іпотекодержатель. У разі проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є орган державної влади, орган місцевого самоврядування або їх посадові особи, якими встановлено обтяження речових прав на нерухоме майно, а також особа, в інтересах якої встановлено обтяження (обтяжувач).
• подані документи не відповідають вимогам, визначених Законом. При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону за наявності підстав для відмови в державній реєстрації оформлюється рішення про відмову у державній реєстрації прав яке повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття. Вимоги до документів, що подаються для державної реєстрації прав встановлені у статті 22 Закону. Таким чином, теоретично може виникнути ситуація, коли державний реєстратор зазначить причиною відмови невідповідність вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». При цьому, зазначені вище причини конкретизовані не будуть. У такому випадку мова може йти про зловживання з боку державного реєстратора.
• подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Статтею 27 Закону визначено перелік документів що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно. Такими документами є: договір, предметом якого є нерухоме майно; свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування; державний акт на право приватної власності на землю та інші документи, що зазначені в статті.

Необхідно зазначити, що під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор обов’язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

• наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. З цією метою, відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону державний реєстратор перевіряє відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; перевіряє наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації. Під час проведення реєстраційних дій обов’язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.

У державній реєстрації також може бути відмовлено за наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; у разі подання заяви про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача яка була подана після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем.

Наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте. Така правова позиція була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України у постановах від 11.11.2014 р. (справа № 21-357а14), від 19.05.2015 р. (справа № 21-121а15).

• після завершення строку, встановленого Законом, не усунені підстави, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;
• заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;
• заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;
• заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлено речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;
• заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.

Під час необхідності оскаржити дії державного реєстратора виникає питання до якого суду звертатися зі скаргою.

Так для визначення юрисдикційності спору з державним реєстратором чи щодо оскарження дій державного реєстратора критеріями розмежування адміністративної та цивільної юрисдикцій є зміст спірних правовідносин та предмет оскарження. У разі оскарження дії державного реєстратора з приводу відмови позивачеві як заявнику в державній реєстрації прав згідно зі ст. 24 Закону України від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і якщо цей спір не стосується речових прав чи обмежень на нерухоме майно третіх осіб, то він є публічно-правовим і має розглядатися в порядку адміністративного судочинства.

Розглянемо розмежування юрисдикції спорів з державними реєстраторами на прикладі Постанови ВП ВС від 28 листопада 2018 року у справі № 490/5986/17.

Позивач  зазначив, що йому належить право власності на квартиру, проте він не може здійснити державну реєстрацію своїх прав, оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно державний реєстратор вніс запис про реєстрацію права власності на нерухоме майно з відмінними технічними характеристиками; просив виключити зазначений запис з реєстрів.

Він звернувся до державного реєстратора із заявою про вчинення реєстраційних дій щодо об’єкта нерухомого майна після відкриття на цей об’єкт розділу в Державному реєстрі прав відповідно до частин 2–3 ст. 13 Закону та після формування реєстраційної справи і присвоєння реєстраційного номера об’єкту нерухомого майна. Цей розділ Державного реєстру прав складається з чотирьох частин, які містять відомості про: 1) нерухоме майно; 2) право власності та суб’єкта (суб’єктів) цього права; 3) інші речові права та суб’єкта (суб’єктів) цих прав; 4) обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкта (суб’єктів) цих обтяжень.

В цьому випадку підставою для відмови зазначено п. 5 ч. 1 ст. 24 Закону (наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями) і вказано, що технічні характеристики квартири, які внесено до  Державного реєстру, та ті, що зазначені в наданій позивачем довідці, є відмінними.

Це свідчить про наявність спору між заявником, що звернувся із заявою про реєстрацію прав на нерухоме майно, та державним реєстратором, який вчиняє такі дії.

Правовідносини виникли між позивачем і державним реєстратором з приводу виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно запису про реєстрацію права власності на квартиру лише з тих підстав, що в записах неправильно зазначені технічні характеристики належної йому квартири. Інших підстав для скасування записів позовна заява не містить. Спір між подружжям з приводу права власності на квартиру вирішено судом, на виконання рішення якого позивач і звернувся до реєстраційної служби.

Так, Велика Палата ВС у постанові від 28 листопада 2018 року у справі № 490/5986/17 (провадження № 14-331цс18) зазначає, що  публічно-правові відносини виникають у  випадку, якщо державний реєстратор діє як суб’єкт владних повноважень, вчиняє дії щодо позивача, які  останній вважає неправомірними та такими, що порушують його права. Тобто під час визначення юрисдикційності спору з державним реєстратором чи щодо оскарження дій державного реєстратора критерієм такого розмежування є предмет оскарження. Якщо особа оскаржує дії державного реєстратора з приводу розгляду його заяви у контексті ст. 24 Закону № 1952-IV і спір не стосується речових прав чи обмежень на нерухоме майно третіх осіб, то він є публічно-правовим і має розглядатися в порядку адміністративного судочинства.

Саме з підстави, що подані документи не відповідають вимогам, визначених Законом, у практиці адміністративних судів найчастіше зустрічаються справи про оскарження рішень державних реєстраторів щодо відмови у державній реєстрації прав.

У судовій практиці трапляються випадки, коли суди по-різному оцінюють обґрунтованість відмови у державній реєстрації прав з цієї підстави.

Прикладом вирішення цього питання є адміністративна справа № 826/3057/14 за позовом Особа 1 до Державного реєстратора Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві про визнання протиправним та скасування рішення, зобов’язання вчинити певні дії.

Так, позивачка звернулася до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві із заявою про державну реєстрацію прав на квартиру. До цієї заяви додані копії паспорта та довідки про присвоєння ідентифікаційного коду позивачу, технічний паспорт на квартиру, ухвалу Богуславського районного суду Київської області, якою цю квартиру виділено у власність позивача (справа про поділ майна подружжя). Але державним реєстратором за наслідками розгляду заяви було прийнято рішення про відмову у державній реєстрації прав з посиланням, що подані документи не відповідають вимогам. Не погоджуючись з рішенням особа заявила позов. Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 30 квітня 2014 року, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 3 липня 2014 року, в задоволенні позову відмовлено повністю.

Суди обох інстанцій встановили, що підставою для відмови у державній реєстрації було те, що документи, подані для проведення державної реєстрації прав, не відповідають вимогам або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Колегія суддів Вищого адміністративного суду України з висновками судів попередніх інстанцій частково не погодилася, оскільки державний реєстратор не вказав обставини, на підставі яких він дійшов таких висновків, що унеможливлює надання судом правової оцінки діям відповідача.

Крім того, Вищий адміністративний суд України зазначив, що відмова відповідача містить непереконливі висновки, оскільки в ній є посилання на альтернативні підстави відмови «… або …». Ураховуючи наведене, колегія суддів Вищого адміністративного суду України не погодилася з висновками судів про відмову в позові в частині визнання протиправним та скасування рішення про відмову у державній реєстрації прав, оскільки оскаржуване рішення ухвалено необґрунтовано та з порушенням вимог Закону.(Постанова Вищого адміністративного суду України від 12 лютого 2015 року, реєстраційний номер судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень – справа № 826/3057/14).

Варто зазначити, що відмова державного реєстратора не позбавляє особу, яка подавала заяву про державну реєстрацію права власності повторно її подати, усунувши невідповідності або опротестувати прийняте реєстратором рішення.

Оскаржити дане рішення можливо у судовому порядку або до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації створеної при Міністерстві юстиції України.

Також Ви можете звернутися до досвідчених адвокатів «Юридичної компанії-Лєгал», які Вас проконсультують, допоможуть підготувати необхідний пакет документів для державної реєстрації права власності або в найкоротші строки оскаржити незаконні дії державного реєстратора.