ВССУ: Условия удовлетворения иска о выделе в натуре доли из недвижимости, находящейся в общей долевой собственности на основании ст. 364 ГК Украины

Совместная собственность на недвижимость — это проблемная штука. На любую операцию всегда требуется согласие сособственника. Совместное пользование недвижимостью неизбежно порождает различные споры между совладельцами. 

В теории вроде бы все очень просто. Есть статья 364 ГК Украины — «выдел доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности», совладелец имущества подает иск в суд, и суд прекращает общую долевую собственность и признает право собственности истца на выделенное имущество. Есть также статья 88 ЗК Украины — «Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.» Однако, в судебной практике все гораздо сложнее …

Для выделения доли из общего недвижимого имущества должна быть техническая возможность. Прежде всего это означает, что доля выделяемой должна быть реально отдельным объектом недвижимого имущества. При этом доля которая остается у другого владельца (владельцев) должно также быть отдельным объектом недвижимого имущества в смысле ст. 181 ГК Украины. То есть, с определенной точки зрения при любом виделе доли по недвижимости всегда происходит разделение этой недвижимости на два самостоятельных объекта.

Для этого по делу проводятся строительно-технические и земельно-технические экспертизы. Для положительного заключения экспертизы доли совладельцев должны быть изолированы друг от друга, иметь отдельные выходы, отдельные системы водоснабжения, водоотведения, отопления и тому подобное. Разделение на самостоятельные объекты недвижимого имущества должен соответствовать условиям, предусмотренным действующими строительными нормами. Количество и размеры выходов должны соответствовать требованиям строительных норм по видам зданий и сооружений. Если при разделении происходит реконструкция и необходимо соблюдать требования ГСН и санитарных правил.

В этом постановлении ВССУ приводятся нормативные акты, на которых должно базироваться заключение экспертизы о возможности выделения или разделения недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.

В этом деле нежилой фонд и земельный участок принадлежали совладельцам не в равных частях. Истцу принадлежало 2/3 недвижимости. Поэтому он и инициировал выделение через суд, поскольку договориться с владельцем 1/3 недвижимости — ответчиком не смог.

По делу было несколько экспертиз, которые предоставили суду различные варианты возможного технического разделения недвижимости. В таком случае суд должен избрать среди предоставленных вариантов, тот вариант, который более реальный и отвечает интересам обеих совладельцев недвижимости.

Следует подчеркнуть, что очень часто при наличии технической возможности для разделения, в результате фактического разделения на основании экспертного заключения идеальные доли совладельцев меняются. Поэтому, суд при избрании варианта разделения необходимо также обосновать целесообразность изменения идеальных долей, которая не нарушала права каждого из совладельцев. Вопрос необоснованного изменения идеальных долей совладельцев, в частности отсутствия соответствующей денежной компенсации тому из совладельцев доля которого в результате разделения уменьшилась, может быть предметом апелляционного и кассационного рассмотрения.

Как и было и этом деле, где ВССУ не согласился с апелляционным судом и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Источник: Протокол